상가 임대차란?

• 상가건물에 대한 임대인과 임차인의 임대차를 목적으로 하는 계약을 뜻한다.

계약 유지

• 차임지급소송
• 임대차 계약이 유지되고 있는 상태에서 임차인이 차임을 지급하지 않으면 임대인은 차임지급청구 소송을 제기할 수 있다.

※ 임차인이 차임지급을 연체하더라도 임대차계약해지는 신중하여야 한다. 계약해지 이후에는 차임을 청구할 권리가 없으므로,해지 이후 해당 부동산을 반환하는 경우 임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 공실로 비워두어야 하는 위험부담이 있다.

계약해지

• 원칙적으로 임차인이 2기의 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
1) 건물명도소송
- 임대차계약을 해지하였음에도 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는 경우에는 임대인은 임차인을 상대로 소송을 할 수 있다.
2) 부당이득반환청구
- 임대차계약 해지 이후 임차인이 임차목적물을 사용하는 경우에는 차임상당액의 부당이득반환청구를 할 수 있다.
※ 만일 임차인이 실제 임차목적물을 사용하지 않는 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 없다.
3) 손해배상청구
임대차계약을 해지하였음에도 임차인이 임차목적물을 반환하지 않는 것은 불법행위로 임대인은 차임상당의 손해배상청구를 할 수 있다.
※ 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 동시이행항변권을 행사하면서 반환을 거부하는 것은 위법한 것이 아니므로 손해배상 의무가 없다.

보증금반환청구소송

• 임대차계약 종료 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 소송을 할 수 있다.
• 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계로 임차인은 임차목적물반환에 대하여 이행 제공하여야만 보증금에 대한 '지연손해금'을 청구할 수 있다.

필요비, 유익비 반환청구, 유치권 주장

• 임차인이 임대목적물에 대하여 필요비, 유익비를 지출한 경우에는 임대인에게 반환청구를 할 수 있다. 그리고 그 비용을 지급받을 때까지는 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수 있다.

※ 유익비는 이용자의 편의를 위해 지출된 것만으로는 부족하고 목적물의 객관적 가치를 증가케 하는 것이어야 한다.
상가 임차인이 상가 이용을 위하여 내부 인테리어, 시설 등은 유익비반환청구 대상이 되지 않는다.

계약갱신요구권

• 상가건물의 경우 임차인은 5년 이내의 기간 동안에는 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

※ 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 반드시 계약갱신을 요구해야 한다.

권리금 분쟁으로 인한 손해배상청구

• 상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금을 회수하는 것을 방해하면 안 된다.
• 임대임이 권리금 회수를 방해하므로 인해 임차인이 손해를 입는 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.